세입자에게 돌려줘야 하는 금액이 부족할 때 금융기관의 도움을 받아 해결해야 하기도 합니다. 처음 계약 시기와 보증금의 차이가 없는 경우도 있을 것이고, 부동산시세의 하락으로 당시보다 가격이 하락해서 추가자금을 융자를 받아야 반환자금을 마련해야 하는 경우도 있습니다.
DSR 규제로 인해 한도 마련에 어려움을 겪고 있는 가운데 단계적으로 스트레스 DSR 제도가 시행되고 있습니다. 그나마 다행인것은 전세금 반환 대출 신청에 한해서는 1년 동안 한시적으로 예외적인 기준을 적용하고 있습니다. 집주인을 보호한다기 보다 세입자가 전세금을 돌려받지 못하는 불이익을 예방하기 위한 목적이 더 큽니다.
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전세금 반환 대출 이란?
전세금 반환 대출 이란 집주인이 세입자의 계약이 만료되는 시점에 보증금을 반환하기 위해 실행하는 주택담보대출의 한 종류 입니다. 전세보증금반환대출, 전세퇴거자금대출 이라고도 부르기도 합니다. 세입자에게 보증금을 돌려주어야 하는 상황에서 보유하고 있는 현금이 없다면 고려해볼 수 있는 제도 입니다.
전세금 반환 대출 한도
금융위원회의 발표를 보면 부채가 없는 연 소득 5,000만원인 다주택자가 금리 4%, 만기 30년의 상환으로 주택담보대출을 사용하게 된다면 DSR 40%에서는 3억 5000만원까지 한도를 사용 할 수 있습니다.
전세금 반환 대출 신청에 한해 1년 동안 한시적 이용이 가능한 DTI 60%를 적용하면 5억 2500만원으로 총 1억 7500만원의 금액을 더 사용 할 수 있게 됩니다.
연소득이 1억 이라면 같은 조건에서 7억원 까지 가능했던 것이 10억 5000만원까지 한도가 증액 됩니다. 정부의 발표를 보면 세입자에게 돌려줘야 하는 자금이 부족해 금융기관을 이용하는 평균 신청금액은 7천만원 정도라고 합니다. 이보다 많고 적음은 개인의 편차가 발생 할 수 있습니다.
DSR 규제를 적용 받지 않는다거나 아파트 시세 대비 한도를 추가로 사용하려고 한다면 은행이 아닌 2금융권으로 눈을 돌리기도 합니다. 대표적인 곳이 신협, 새마을금고 입니다. 두곳은 상호금융의 형태로 운영이 되지만 LTV 80% 까지도 허용 되며 DSR 50% 또는 일부에 대해서는 규제를 적용하지 않습니다.
실거주 목적 전세금 반환 대출
완화된 규제로 알아본다 하더라도 원하는 만큼의 한도가 발생하지 않는다면 실거주 목적으로의 자금 활용까지도 생각해 보아야 합니다. 세입자의 계약 만료 시점에 맞춰 반환신청을 하게 되는데 금융사에 따라 이를 받아들이는 곳도 있는가 하면 퇴거 목적이 아닌 경우 부결 처리를 하기도 하니 신청전 해당 시점을 기준으로 정확히 확인해 볼 필요가 있습니다.
1가구 2주택자를 비롯해 다주택자에 해당하는 차주들이 세입자의 퇴거시기에 맞추어 실거주를 목적으로 부족한 금액을 추가로 활용하려고 할 때 실제 거주를 목적으로 주택담보 용도로 자금을 융자 받는 방법도 선호되고 있는 방식 이기도 합니다.
전세금 반환 대출 금리 낮추기
한국은행 기본금리는 누구나 동일한 기준으로 적용 합니다. 이에 대한 부분은 정확히 명시가 되어 있기 때문에 내리고 올리고 할 수 있는 부분이 있는것도 아닙니다. 작년 부터 현재 한국은행의 기준금리는 3.5% 입니다. 따라서 생애최초 구입자금 형태의 모기지론이 아니라면 평균적인 이율은 이보다 높을 수 밖에 없습니다.
그 가운데 낮출 수 있는 방법은 아파트 시세 대비 LTV 비율을 줄이는것. 적금, 예금, 휴대폰 요금을 비롯해 공과금 3건 이상의 이체, 신용카드 사용등을 통한 부수적인 거래를 통해 우대금리를 적용 받는 방법을 활용해야 합니다.
하지만 이 부분은 개인에 따라 선호도가 달라지기도 합니다. 예를들어 5% 금리가 나왔고 부수거래를 포함했을 때 4.5% 라고 한다면 후자 보다 전자를 선택하시는 분들도 의외로 적지 않습니다. 아무래도 은행 및 금융기관의 관행으로 이어지고 있는 꺾기 에 대한 인식의 차이로 보여 집니다.
그럼에도 불구하고 금융사에 따라 차이가 있겠지만 이 부분을 활용한다면 0.5%~1% 정도 추가로 금리 인하를 받을 수 있습니다. 단, 이와 같은 혜택을 받기 위해서는 은행을 비롯해 상호금융 기관 등 여신 및 수신 기능이 포함되어 있어야 합니다. 쉽게 말해 예금이나 적금등을 함께 취급하고 있는 금융기관 입니다.
전세금 반환 대출 금리비교
코로나 이후 금융기관의 트렌드가 크게 변화한 부분은 비대면으로 접수 부터 신청 까지 가능한 시스템들이 갖추어져 있다는 부분 입니다. 과거처럼 직접 지점을 방문해서 알아본다거나 일일이 발품을 팔아야 가능했던 시대는 이제 끝나가는 것 같습니다.
주거래은행을 비롯해 다양한 금융기관들의 조건들을 서로 비교하고 부결이 되는 기준 및 신청 전 보완을 해야 하는 부분들을 정확히 인지하고 준비한다면 승인까지 소요 시간을 단축하는데도 도움이 됩니다.
현재까지 변동은 크게 없지만 한국은행의 기준금리를 비롯해 매 15일 마다 이율이 바뀌는 여부에 대해서도 체크해 봐야 합니다. 전세금 반환 용도로 얼마나 사용 할 수 있는지는 물론 이자율과 함께 중간에 새로운 세입자와 계약이 완료되었을 때 상환을 하는 비용 등 여러가지 부분들을 함께 확인해 보면 좋습니다.
단순히 한도나 금리 등 기본 적인 부분들을 알아보고 비교하는 단계에서는 신용상 어떠한 문제도 발생하지 않습니다. 예전처럼 단순하게 조회만 한번 해봤다는 부분으로 신용점수가 하락하고 건수로 인해 부결 처리가 되어 피해가 있었던 사례들이 많아 현재는 규정이 변경된 상태 입니다.
세입자에게 돌려줘야 하는 반환 자금이 부족하다면 퇴거일까지 돌려주어야 하는것도 중요 합니다. 그러나 같은 조건 이라고 한다면 금리나 한도 두가지를 동시에 만족할만한 결과를 얻기 위해서는 그래도 2~4곳 정도는 최종 진행을 하기 전 비교 후 결정해 보셨으면 합니다.
