아파트 후순위 담보대출 유리하게 진행하는 방법은 없을까?
기준 금리 인상으로 기존 선순위 대출을 이용하고 있다면 후순위를 알아볼 때, 금리나 한도 부분에서 여러가지 어려움이 뒤따르게 됩니다.
2022년 7월 15일 부터 적용되는 DSR 3단계는 연소득에 의한 한도 산정 방식이 더욱 확대되었습니다.
이로인해 연간 소득이 5천만원 이하라면 기존 1억 이상 부채를 보유하고 있을 때, 어려움을 겪을 수 밖에 없습니다.
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아파트 후순위 담보대출 이란?
기존 주택담보대출을 보유하고 있는 가운데 추가적인 대출을 이용하는것을 의미 합니다. 통상적으로 2순위 또는 후순위라고 부르기도 하며 대부업체를 사용하게 된다면 3순위 까지 범위를 넓히기도 합니다.
신용대출과 담보대출은 이용 주체에 있어 차이가 있습니다. 신용대출 이라는것은 말 그대로 내 소득과 신용등급 2가지를 기준으로 한도가 발생되고 금리가 산정 됩니다.
그러나 주택담보대출은 위의 두가지 이외에도 내 명의 또는 공동명의로 되어 있는 부동산을 소유하고 있어야 하며 LTV나 DTI 등 추가적인 확인 절차가 필요 합니다.
통상적으로 금리를 놓고 본다면 담보가 신용보다 낮은편이고 한도가 높게 책정이 되고 있습니다.
후순위 담보대출이 가능한 이유
금융사가 돈을 빌려줄때는 두가지 요소를 고려 합니다. 첫번째는 잘갚을 것인지, 두번째는 연체를 했을 때 회수가 가능한지 여부 입니다.
이는 주택담보대출에도 같은 기준이 적용 됩니다. 여러분이 이미 알고 있는 채권최고액이 대표적인 금융사를 위한 안전장치 입니다.
만일의 사태에 대비해 빌려준돈보다 높게 설정을 하며 보편적으로 원금의 110%~130% 이내로 설정 됩니다.
후순위아파트담보대출이 가능한 이유는 부동산의 꾸준한 성장세에 있습니다. 매년 꾸준하게 부동산 가격만큼은 거품이라고 불릴 정도로 오르고 있습니다.
주택 가격이 상승하는 만큼 LTV 한도에서 자유롭게 되며, 연체를 하게 되더라도 회수를 할 수 있는 가능성이 높기에 후순위가 가능 합니다.
그러나 현재와 같은 금리가 인상되는 시기에는 부동산시장이 대체로 침체 됩니다. 이자가 올라가니 대출을 받는 이들이 줄어들고 아파트 가격이 동결되거나 하락 합니다.
이런 상황이라면 금융사 입장에서는 한도를 줄이게 되고 기준 금리가 오른만큼 조달금리 또한 인상이 되기에 전체적으로 주택담보대출의 이자가 높아지게 됩니다.
후순위 담보대출 DSR 계산 쉽게 하기
용어 자체를 어려워 하시는 분들이 의외로 많습니다. DSR이란 쉽게 설명을 해보자면 내 소득대비 매달 갚아야 하는 비율을 의미 합니다.
예를들어 한달 월급이 500만원 이라고 가정 했을 때, 매달 대출금을 갚고 있는 금액이 100만원 이라고 하면 DSR은 20%가 됩니다.
상환금액이 200만원이면 DSR은 40%가 됩니다. 여기 까지가 우리가 말하는 은행권에서 돈을 빌려 줄 수 있는 상한선 입니다.
2금융권 및 보험사, 저축은행, 캐피탈, 상호금융 (농협, 새마을금고, 신협 등)은 DSR 비율을 50%까지 이용 할 수 있습니다.
후순위 담보대출 한도가 결정되는 방식
DSR에 대해서 알아보았습니다. 이것만 알고 있다면 잔여 한도를 얼마나 받을 수 있을지에 대한 계산도 비교적 쉽게 가능 합니다.
다시한번 예를 들어 보겠습니다. 내 월급이 500만원이고 매달 100만원의 대출금을 상환하고 있어 DSR이 20% 입니다.
이런 상황이라면 은행권에서 20% 만큼의 여유가 생기게 됩니다. 즉 매달 100만원 정도의 상환금액 만큼을 빌릴 수 있게 됩니다.
이 때, 한도를 최대한 늘리고자 한다면 이자만 상환하는 만기일시방식을 선택하는 것이 유리 합니다. 원금을 갚지 않아도 되기 때문에 매달 금액에 여유가 생깁니다.
2억을 만기일시상환으로 5%라는 이자로 담보대출을 받게 되면 매달 상환금은 83만원 정도가 됩니다.
그런데 같은 금액을 5년 동안 원리금상환을 하게 되면 한달 평균 갚아야 하는 금액이 370만원이 됩니다. 아까 배웠던 것을 상기해 본다면 DSR이 초과 됩니다. 즉, 대출이 거절이 되고 한도가 발생이 되지 않습니다.
선순위나 후순위나 한도를 늘리는것은 의외로 간단
이 기준을 토대로 정리하면 의외로 방법이 그렇게 많지는 않다는 사실도 확인 할 수 있습니다. 첫째는 가능한 거치기간 (이자만 내는 만기상환)을 활용하는 것.
둘째는 상환기간을 최대한으로 늘려서 매달 불입금액을 줄여야 합니다. 은행들도 이런것들을 잘 알고 있기 때문에 최근 40년 상환방식이 추가되었고 50년에 대한 이야기도 심심치 않게 나오고 있습니다.
2억이라는 돈을 5% 금리, 주택담보대출로 빌렸을 때 기간에 따른 평균 상환금액을 비교해보면 차이를 느끼실 수 있습니다.
- 10년 상환시 매달 2,121,310원
- 20년 상환시 매달 1,319,911원
- 30년 상환시 매달 1,073,643원
- 40년 상환시 매달 964,393원
- 만기상환시 매달 833,330원
내 월급이 한달 평균 400만원 이라고 한다면 40%는 160만원 입니다. 2금융권을 이용한다고 했을 때 50%는 200만원 입니다.
이 금액을 넘지 않는 범위라면 이처럼 상환기간을 늘리거나 만기상환으로 바꾸는 방식을 통해 한도를 늘릴 수 있습니다.
아파트 후순위 담보대출 사업자가 유리한 이유
한도가 발생되지 않고 부결되는 가장 큰 원인이 DSR 이라고 설명했습니다. 그런데 여기서 몇가지 예외가 적용 됩니다.
DSR의 기준에서 제외되는 채무는 다음과 같습니다. 보금자리론, 적격대출, 햇살론, 미소금융, 300만원 이하 소액대출, 사업자 주택담보대출, 4.5톤 이상의 상용차 대출 등 입니다.
바로 이 부분이 개인사업자는가 후순위 담보대출 한도가 직장인과 비교했을 때, 높게 나오는 이유 입니다. 직장인이 보편적으로 2금융권인 저축은행 및 보험사, 상호금융을 기준으로 80%라고 한다면 자영업자는 최대치까지 소위 영끌을 하게 되면 95%까지도 가능하기는 합니다.
다만 최근 이 부분에 대해 금융감독원에서 감사를 시행한다고 했고, 금융사들이 단분간은 몸을 사리고 있는 추세에 있기도 합니다.
하지만 분명한것은 정상적인 방법으로 후순위 주택담보대출을 이용한다면 사업자는 한도 부분에서 여러가지 이점이 많은것은 사실 입니다.
은행은 후순위 담보대출이 안될까?
결론만 말하자면 됩니다. 우리은행, 농협, 국민은행, 신한은행, 하나은행 등 LTV에 여유가 있다면 충분히 가능 합니다. 각은행마다 고지하는 기준이 차이가 있을 뿐 선순위 채권최고액을 넘어서지 않는 범위라면 문제가 되지 않습니다.
이런 방법도 가능 합니다. 예를들어 하나은행에서 아파트 담보대출을 일정 금액 받고 추가적인 금액을 전북은행이나 다른 은행을 통해 이용하는것도 가능 합니다. LTV를 초과하지 않으면서 한도가 만족스럽다면 아무런 문제도 되지 않습니다.
2금융권 아파트 후순위 담보대출
다만 보편적인 기준을 배제하고 한도가 부족하다면 2금융권을 통해 후순위를 알아보는 경우가 많을 수 밖에 없습니다. 첫째도 둘째도 그 이유는 한도 입니다.
주로 활용되는 곳들을 보면 상호금융에는 새마을금고, 신협, 단위 농협이 대표적 입니다.
보험사는 여러분이 알고 있는 주택담보대출을 취급하는 대부분의 보험사에서 가능 합니다. 삼성생명은 워낙 인지도가 있고, 이밖에 저축은행이나 캐피탈에서도 비슷한 수준으로 이용을 할 수 있습니다.
금리는 은행권과 비교했을 때 1% 이상 높은 편이라 하더라도 한도가 부족하다거나 신용등급에 제약이 있는 경우에 주로 알아보게 됩니다.
개인사업자는 은행과 비교했을 때, 많게는 30% 까지도 추가적인 자금을 확보할 수 있어 후순위로 알아보는 자영업자는 대부분 2금융을 선호하기도 합니다.
실제 금융감독원의 통계를 보면 2금융을 이용하는 자영업자의 대부분이 LTV 85% 이상을 사용하고 있는것으로 나타났습니다.
한도 비교는 가능한 여러곳으로
선순위도 마찬가지지만 후순위나 추가대출을 알아보고 있다면 최소 3~5곳을 비교해 보는것을 권해 드립니다. 그 이유는 금융사마다 우대하는 기준들이 다르고 소득산정 비율에 있어 차이가 있습니다.
이밖에 아파트 및 주택에 대한 시세를 결정하는 방법도 kb시세 이외에 여러가지 변수가 존재 합니다. 다만 주의하셔야 하는 부분은 클릭한번으로 모든 금융사의 금리나 한도를 비교하는것은 삼가하는것이 좋습니다.
금융사를 알아보기 전, 대략적인 구두 상담을 통해 현재 가능한 금융사가 어느곳인지, 어떤 절차로 진행이 되며 대략적인 이자율은 어떻게 되는지.
내 신용등급과 연 소득에 따라 만기일시를 사용하게 된다면 그 기간을 어느정도까지 활용 할 수 있는지등을 체크해 보시는것이 좋습니다.
저마다 차이가 있지만 1년만기, 3년, 5년 등 거치기간에 차이를 둡니다. 만약 단기간 원금상환이 어렵다면 가능한 이자만 납입하는 기간을 오래 끌고 가는것이 유리 합니다.
반대로 원금을 하루 빨리 상환하고자 한다면 DSR 한도 내에서 10년, 15년 등 분할상환이 가능한 금액 내에서 중도상환수수료에 대한 비율도 체크해 보면 좋습니다.
최근에는 후순위 또는 보험사, 상호금융 등 아파트 후순위 담보대출 관련 비용없이 상담을 받을 수 있는 곳들이 인터넷에도 적지 않습니다.
이런 부분들을 적극 활용한다면 내가 원하는 상환기간과 금액을 맞추는데 보다 수월하게 활용 할 수 있습니다.
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